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新房去庫存降壓:二三線熱點城市欲“以舊換新”

發布日期:2023-10-27  來源:21世紀經濟報道  瀏覽次數:5536
         樓市調控進入寬松周期,各地新房庫存去化壓力也隨之增長。為了解決市場痛點,近期各地政府頻發新政,包括“以舊換新”、購房補貼、局部放開限購等。

日前,寧波正式啟動全市住房“換新購”活動,首批已有13家開發企業的34個樓盤,23家房產經紀機構參與活動。

實際上,從9月初至今,已有武漢江夏區、南京、宿遷、淄博、揚州、海寧等地陸續出臺鼓勵“以舊換新”措施。

實施“以舊換新”的幾個熱點城市,二手房價在最近兩年呈現持續下跌態勢。21世紀經濟報道記者從中介獲取的信息顯示,在寧波核心城區之一的鄞州區,某套131平方米次新學區房的售價,已經從高峰期的840萬跌到558萬元。南京河西新城區二手房均價則從6萬元/平方米跌至4萬元/平方米左右。

同策研究院研究總監宋紅衛分析指出,目前核心城市住房需求的改善傾向越來越高,尤其是在“認房不認貸”政策推出后,首套改善需求釋放明顯。但是從市場數據反映看,政策時效性較短,成交數據短期增加后,又回歸常態。

新房庫存高企

近期樓市去化不甚理想。為了加速市場流動性,增加市場熱度,穩定交易,“以舊換新”適時出臺了,購房者出售二手住房后,換購新建商品住房。政策疊加近期落地的首付比例降低等措施,降低了改善需求門檻,更有助于去化項目庫存。

二三線城市郊區大戶型項目,近期去化也出現了上漲勢頭。石成(化名)便是這一波二手房去化中的一名受益者。在南京從事房地產行業十多年,石成在個人資產配比中,一直以不動產為主。近兩年來南京房價漲價承壓,石成在南京遠郊地區購買的兩套大戶型住宅總價也在下跌。最近石成將位于郊區的一套聯排別墅掛牌265萬元出售,有買家出價230萬元。而石成這套別墅在高峰期的售價曾一度達到400萬元,比買入價翻了一倍。

與南京情況接近,寧波房價近兩年也進入下行周期。一套市區核心路段的學區房,兩年間房價下跌近40%。大學教師張鷺(化名)近日聽說了“以舊換新”政策,有點心動,想看看有無在同一個小區換大戶型的可能性。其咨詢中介之后發現,自己在寧波鄞州核心區的一套130平方米左右的房子,近期掛牌價在550多萬,比起高峰期的840萬元左右降價了不少。雖然還沒有跌破當年買入價格,但張鷺感覺換房壓力也不小。

一個事實是,“以舊換新”疊加購房補貼等政策,二手房掛牌量增加最為明顯。以南京為例,石成發現近期南京二手房掛牌量激增,9月有平臺數據顯示,南京二手房掛牌量近期已突破18萬套。與此同時,郊區房價下行增速,結構式調整明顯。

宋紅衛則認為,“認房不認貸”政策落地后,受限于現有二手房賣不掉,因此導致新的購房需求不能釋放,換新購政策就是為了解決這一問題,預計該政策能夠有效增加二手房的去化,同時增加新房,尤其是改善項目的銷售。但是他表示,這也僅僅是針對改善型項目會有一波去化。

宋紅衛的擔憂并非空穴來風,近期多地出現新房成交下行趨勢。同策研究院9月樓市數據顯示,寧波(市六區)新房成交21萬平方米,同比下降13.6%,二手房成交41.7萬平方米,同比增長1%。南京新房成交31.7萬平方米,同比下降35.9%,二手房成交77.8萬平方米,基本與去年同期持平。

加速市場流動性

寧波并非全國第一個啟動“以舊換新”的城市,9月初,山東淄博啟動“以舊換新”“連環單”活動,隨后武漢江夏區、南京、宿遷、揚州、海寧等地也出臺鼓勵“以舊換新”措施。部分城市甚至提出換房可給予適當補貼的階段性扶持措施。

為了新房去化,房企較為積極響應“以舊換新”。在實施“以舊換新”的城市,包括萬科、招商蛇口、旭輝、綠城等多家房企均和中介機構代表簽署合作協議,成為“以舊換新”試點企業。

通過打通一二手房市場流通渠道,深度激活市場的改善型需求,且有助于加快二手住房銷售速度,縮短二手住房售出周期,這是地方政府的美好愿望,但在實際操作中也存在風險。鏡鑒咨詢創始人張宏偉直言,建議相關部門還是做好監管,避免純民間行為導致的各種糾紛。

“‘以舊換新’的初衷是盤活市場,在置換周期長的城市出臺‘以舊換新’,有助于穩定市場與客戶心態,但也需要謹慎看待。”上海中原地產市場分析師盧文曦舉例稱,上海郊區此前有一個項目就允許給客戶半年的首付寬松期?蛻粝雀稁资f,在半年以后再付完首付。這一目的就是想讓購房者更寬松地安排資金購房。但其認為,這一做法也存在風險,如果半年之后該項目房價出現下行波動,則會引發糾紛。同理,“以舊換新”也一樣,萬一二手房賣不掉,新房又買下來了,客戶會出現承受不了經濟負擔的情況,此時又會引發合同糾紛。

不過,從當前發布“以舊換新”架構及流程的城市來看,在規避一些基礎風險上,其對購房者還是給出了一定保障:購房者、開發商、中介簽訂三方協議,購房者確定新房房源后,向房企交納定金鎖定意向房源,中介集中資源優先推售購房者的舊房,一般舊房掛牌及售出會有3-6個月的期限,期限內若舊房賣出,雙方的購房合同生效,反之開發商則退還購房者定金。

(編輯:馬麗麗)

 
 

 
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